O instituto da Alienação Fiduciária não é novo no ordenamento jurídico brasileiro, tendo sido regulamentado através da Lei 9.514, datada de 20 de novembro de 1997. Passados mais de 23 anos desde a sua entrada em vigor, esta modalidade de garantia vem sendo largamente utilizada por instituições financeiras em suas operações bancárias, notadamente na concessão de crédito imobiliário.
Este cenário de predominância do segmento bancário na utilização do instituto, pode fazer transparecer (equivocadamente) que é uma exclusividade do Sistema Financeiro. A imagem de que apenas instituições financeiras podem fazer uso do instituto acabou afastando a alienação fiduciária dos negócios firmados entre particulares, preferindo-se, em regra, a constituição de hipoteca ou outros meios mais usuais de garantia do pagamento, nem sempre tão eficazes.
A leitura da legislação, contudo, é clara ao afirmar que a alienação fiduciária pode ser contratada livremente entre particulares (pessoas jurídicas ou físicas), que podem se beneficiar da celeridade e segurança desta modalidade de garantia, sem precisar sequer ajuizar uma ação na justiça para reaver o seu crédito (o que seria necessário com uma hipoteca, por exemplo).
Como toda e qualquer operação, a construção do contrato e a modalidade do negócio precisam ser muito bem avaliadas por ambos os contratantes, na medida em que os efeitos da contratação se submetem inteiramente ao regimento da Lei 9.514/1997. A principal vantagem desta modalidade de garantia está centrada no fato de que toda a execução acontece diretamente no Registro de Imóveis, desde a instauração até a consolidação da propriedade (quando o bem passa a pertencer definitivamente ao credor).
Caso o devedor deixe de cumprir com as suas obrigações, o credor aciona o Registro de Imóveis que notificará a parte inadimplente para pagar a dívida. Se a dívida não for paga no prazo assinalado, a propriedade do imóvel passa definitivamente ao credor, que poderá leiloar o bem para recuperar o seu crédito. O prazo médio de tramitação desta modalidade de garantia é de três a seis meses, enquanto em uma ação judicial o prazo médio para recuperação do crédito é de dois a cinco anos.
A alienação fiduciária pode ser utilizada em inúmeras modalidades de negócios, sendo especialmente empregada em contratos de mútuo, compra e venda com parcelamento do preço diretamente com o vendedor (usada por incorporadoras e particulares para venda de seus imóveis), ou até mesmo em operações complexas de fusões e aquisições.
Um dos desafios da advocacia imobiliária é encontrar soluções que se adequem ao que determinado pacto exige. A Alienação Fiduciária, quando bem utilizada, é a garantia mais eficaz e célere do nosso ordenamento jurídico, capaz de mitigar (e, em alguns casos, eliminar) os riscos possibilitando a realização de negócios com segurança.
Autor (a): Dr. Rafael Weyne Vargas
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